广州三大“CBD区” 投资哪个版块最好?

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月04日

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  ▲珠江新城曾经进入开辟的尾声,物业投资价值趋平稳。

  珠江新城VS广州国际金融城VS琶洲

  近日,起头正式进入推地流程的广州国际金融城成为楼市一大热点,让各路龙头开辟商虎视眈眈;与此同时,如火如荼开辟中的琶洲板块,写字楼价钱已直逼3万元/平方米。跟着CBD区珠江新城开辟日近尾声,作为珠江新城的延长,已被当局纳入“泛CBD区”范畴的广州国际金融城和琶洲两大板块,正逐渐成为继珠江新城后,广州CBD区的新投资热土。站在这“泛CBD区”成长承先启后的端口,事实对商用物业投资者来说,选珠江新城、广州国际金融城、琶洲哪个板块最好?新快报记者出格为读者细作阐发。

  国际金融城空间最大

  来自感德梁行的统计数据显示,目前珠江新城CBD的在开辟及待开辟写字楼面积仅168.8万平方米,DTZ感德梁行广州公司策略成长参谋部高级助理董事林力强指出,估计到2017年前后,珠江新城的写字楼将开辟完毕。

  以会展及总部经济兴起的琶洲板块,规划总用地面积达13平方公里,目前该板块用地已大多“名花有主”,区内可出让地盘已不多,感德梁行统计的31块用地中,目前已进入运营的项目已有7个,在扶植项目有4个,别的有13个地块已出让但仍未开工,这些未开工项目根基都是企业总部用地,包罗了中国挪动广东公司项目、广东电网项目、广东钢铁集团项目、广东中旅集团项目等等。目前,在琶洲范畴内已纳入地盘出让打算而仍未出让的地块还有7块,这些地块估计将在今明两年上市。

  与珠江新城和琶洲比拟,定位金融立异平台和总部经济平台的广州国际金融城完满是一处待开辟的“童贞地”。其规划总面积达7.5平方公里,焦点区总面积2.3平方公里,总开辟量达420万平方米,从占地规模看,广州国际金融城相当于再造一个珠江新城。这些商用地块估计将在将来几年内连续上市,按一般的开辟周期,最快在将来两三年后,广州国际金融城就将有新项目上市,跟着珠江新城和琶洲可售项目标削减,对投资者来说,广州国际金融城带来的无疑又将是一大诱人的新机。

  当局配套及成熟度

  珠江新城情况最优

  广州人以水为财,不管是珠江新城、广州国际金融城仍是琶洲,都有风光漂亮的滨水区,加上大片的绿地规划,都有明显的水乡生态CBD特色。而从当局市政配套及开辟成熟度看,珠江新城无疑是这三个板块中最优的。广州大剧院、广东省博物馆、广州藏书楼、花城广场,3条地铁线个地铁站等市政配套,培养了该板块宜商宜居的优良情况。目前,珠江新城已吸引了包罗农业银行、广州银行等跨越50家企业总部落户。

  而琶洲定位为国际会展商务区,重点成长会展、商贸等焦点功能,配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游和栖身。除了广州国际会展核心外,目前,琶洲已吸引了广东中旅、保利地产、欧派家居、广钢集团、南丰集团、星河湾集团总部等11家企业总部落户。与其他板块比拟,由于临水面更长,公园绿地多,容积率低,生态情况优秀成为琶洲泛CBD区的最大劣势。

  广州国际金融城规划有地铁4号线号线颠末,与此同时,该区域规划有全国最大的地下商城,其城下空间面积达180万平方米,是目前珠江新城地下空间的3.6倍,深度也将是广州之最,共有5个地基层,而地下一层面积就有40万平方米的贸易,地下二层为道路和泊车场,地下三层是新型公交、泊车场和市政管廊,地下四层、五层是轨道交通。从贸易与交通配套看,广州国际金融城吸收了珠江新城开辟的经验,起步更高。

  珠江新城、琶洲投资风险小

  感德梁行数据显示,目前珠江新城写字楼的成交均价已达35537元/平方米,与此同时,贸易用地地价也创下了32968元/平方米的最高记载。该区写字楼目前平均房钱达188.6元/平方米/月,最高更创下320元/平方米/月的高位,大大高于全市165.1元/平方米/月的程度。琶洲写字楼成交价目前已迫近3万元/平方米,不外其房钱不断相对较低,目前优良写字楼的月租仍遍及在90-130元/平方米之间。

  黎文江指出,从板块规划和定位以及扶植来说,珠江新城和琶洲,一个开辟已届成熟,一个开辟已比力成熟,因而将来当局在这两个板块的投资比例将削减,其物业升值空间估计也将走稳,但投资风险则相对小。严思慧也暗示,至多在将来5年内,珠江新城作为广州最国际化的成熟CBD区地位仍具有无可对比的独一性,珠江新城的此刻必然程度也代表了广州国际金融城的将来。所以投资珠江新城物业仍是广州国际金融城的物业,次要是此刻与将来的选择。

  金融、商业、会展各有所长

  对这三个区域的将来,林力强强调,从功能上看,其实这三个区域是相辅相成的,此中珠江新城是泛CBD区的焦点,从目前看,除了金融类企业外,对房地产、商业、消息科技、多元化跨国企业、当局机构等行业的吸引力也较大。而广州国际金融城作为珠江新城的延长,其功能包罗金融总部、金融商业、金融贸易和金融立异等,次要以吸引金融企业为主;琶洲会展商务区是以会展和总部经济为主打,同时具有办公、酒店、栖身功能。不管是对企业仍是投资客,不妨针对这三大区域的分歧功能和特色,在选择上各有偏重,寻找到真正更适合本人的板块与项目。

  珠江新城在开辟及待开辟项目一览

  物业名称 写字楼面积(万㎡) 开辟商 租/售 估计入市时间

  猎德村革新项目 19.3 合景、富力、新鸿基 不决 2014 年

  (数据供给:感德梁行)

  ■出格关心国际金融城成熟至多等10年

  作为规划开辟扶植跨越20年的广州CBD区,珠江新城在2002年颠末规划调整后,其写字楼总面积规划达757.45万平方米,截至2012岁尾,该区域写字楼开辟量已完成近80%,入驻率跨越85%,感德梁行统计数据显示,目前,珠江新城写字楼存量达108.41万平方米,占广州全市存量的38%。而在2006-2012年珠江新城的新增写字楼面积达102万平方米,占同期全市总新增量的62%;同其该板块写字楼的吸纳量达82.2万平方米,占同期全市总吸纳量的58%,一直主导着广州写字楼市场的走势。林力强暗示,珠江新城看开辟地盘资本已近干涸,成长商对旗下项目惜售心理日益加强,估计将来上市的大多是只租不售的项目。因而,对于通俗投资客来说,在珠江新城采办一手写字楼的机遇已越来越少。

  世邦魏理仕贸易办事部董事严思慧指出,按目前的推地速度,广州国际金融城要在两三年后才会有项目上市,估计5年后才进入起步阶段,5年-10年后才能阐扬出区域性感化。合富灿烂首席市场阐发师黎文江也暗示,琶洲和广州国际金融城两个板块一个属于河汉,一个属于海珠。分隔来说,广州国际金融城设想不错,特别此刻的起步区,里面都是工场,拆迁不是问题,但再往外扩大到员村问题就大了,员村的拆迁将会成为浩劫题,上规模至多要等上10年。与之比拟,琶洲的开辟目前已比力成熟,有会展经济做支持,全体上比力适合投资,一年两次的买卖会加上其它会展带来的短租收入足可媲美年租。不外对通俗投资者来说,由于当局对琶洲的规划以会展和总部经济为主,已出让的地块根基都是企业总部用地,估计不少写字楼物业都将以企业自持利用或只租不售为主,虽然目前琶洲仍有不少新项目未开辟,但真正可投资的选择将不多。

  已入驻琶洲企业总部

  企业总部 总建筑面积(万㎡)

  广东中旅集团总部 12.9

  欧派家居集团总部 9.87

  星河湾集团总部 8.29

  广州弘远置业总部 14.6

  广铝集团华南总部 —

  东凌集团总部 10.1

  中国金属再生资本(控股)无限公司—

  广东钢铁集团 8.3

  创维华南总部研发核心 —

  广州市地下铁道总公司 30.0

  (数据供给:感德梁行)

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